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发布时间:2019-01-03

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法院认为:项家龙和叶璐、徐文渊对曾于2009年4月××日签订过协议无争议广州房产律师,本案的主要争议焦点是,在叶璐、徐文渊并非房屋所有权人的情况下,其签订的协议是否有效,是否对叶通华有约束力。一、叶璐、徐文渊在签订协议时是否有代理权或有足够的理由使项家龙相信其有代理权。项家龙认为叶璐有代理权的主要理由是:叶璐与叶通华系兄妹关系并受托管理该房屋;叶璐、徐文渊在签订协议当天自称有代理权,委托书在派出所;签订协议前叶璐称与叶通华联系过并取得叶通华的同意;该协议系民警刘骏协调后所签,有刘骏作为证明人签字。叶通华称其从未委托叶璐、徐文渊代其签协议,叶璐也未给其打电话。叶璐、徐文渊称当时签协议是受到胁迫佛山房产律师,且已声称无代理权。本院认为,项家龙所说的叶璐、徐文渊自称有委托书在派出所,在派出所民警到场处理后,该陈述并未得出确认,因此,认定叶璐、徐文渊当时有叶通华的委托书缺乏依据。叶璐称与叶通华通话后取得叶通华的同意,仅是叶璐的陈述,根据现有证据,不足以证明对方通话人是否系叶通华广州二手房律师,也无法证明对方通话人陈述的内容。接警的民警进行调解,是在解决治安纠纷时处理双方的民事争议,但并不能以此证明合同的效力。而且,此前叶璐也曾称代表叶通华卖房,在收取项家龙之妻郑云霞4万元定金后将案涉房屋交付郑云霞。事后叶通华不予认可,双方产生纠纷并诉至法院后,郑云霞诉讼请求被驳回。如果说在该纠纷发生之前,项家龙还不知晓叶璐是否有代理权,那么,通过生效判决项家龙应当清楚地知道,在无叶通华明确授权的情况下,叶璐是无权代表叶通华处分房屋、签订协议的。在已有生效判决认定的情况下,项家龙还主张根据叶璐的单方陈述即认定其有代理权,缺乏依据。协议的另一个签字人徐文渊,与叶通华并无密切关系,认定徐文渊有代理权也缺乏依据。因此,没有充足的证据证明叶璐、徐文渊签订协议时,项家龙有足够的理由相信叶璐、徐文渊有代理权。二、叶璐、徐文渊签订协议的行为是否事后得到叶通华的追认。项家龙称事后叶通华同意转让该房屋,并曾与叶璐一起到房产中介协商房屋转让事项,只是因为房屋三证未办出和有按揭贷款未归还,才未签订正式的转让合同,因此应当认定叶通华对协议进行了追认。本院认为,签订协议后,叶通华未对叶璐、徐文渊签订协议的行为进行书面确认,并多次因腾房与项家龙一家产生纠纷。叶通华在签订协议后与项家龙到房屋中介机构协商房屋转让事项,仅能证明叶通华有转让房屋的意向,并不当然表明叶通华对叶璐签订协议行为的追认。且如果叶通华追认叶璐签订协议的行为,在双方协商一致、叶通华已经到场的情况下,项家龙也完全可以要求叶通华在叶璐签字的协议上签字确认或另行签订协议。综上,项家龙不能提交有效证据证明,其在与叶璐、徐文渊签订协议时有足够理由相信叶璐、徐文渊有代理权,也不能证明叶通华事后对叶璐、徐文渊签订协议的行为进行了追认。叶璐、徐文渊在没有代理权的情况下,与项家龙签订协议,处分叶通华的财产,项家龙据此要求确认协议有效,并对叶通华有约束力,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

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本院认为:原告与被告张柏志签订《借款协议》,约定由原告向被告张柏志出借款项209589元作为被告张柏志的购房款并代为交纳,原告与被告张柏志之间形成民间I借贷法律关系。涉案借款在还款期间内属于无息借款,原告并未通过借款获取不当利益,故原告与被告张柏志之间的借贷关系合法有效,现原告已经根据协议约定向某公司足额支付了上述借款,充分履行了合同义务,被告张柏志应当按照协议约定的时间向原告归还涉案借款。根据借款协议约定,被告张柏志应当自2014年7月13日起分期归还原告借款,其中于2014年7月13日前归还35089元,逾期超过三十天,原告有权解除涉案借款协议并要求被告张柏志清偿全部借款。现原告主张被告张柏志从未依约归还涉案借款,被告张柏志未到庭就借款数额,还款数额、逾期利率进行答辩,视为其放弃相应的诉讼权利,故本院对原告的陈述予以采纳,认定被告张柏志未归还原告借款209589元。被告张柏志逾期归还涉案借款已经超过三十天,原告要求解除双方签订的《借款协议》并要求被告张柏志全额归还借款209589元具有合同及法律依据。然根据《中华人民共和国合同法》法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。  '>第九十六条  规定:“当事人一方依照本法第九十三条 '>第二款  、 '>第九十四条  的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”被告张柏志于2015年8月12日收到原告的民事起诉状及开庭传票,即原告的解除合同通知已经于上述日期到达被告张柏志,依照上述法律规定,原告与被告张柏志于2014年4月13日签订的《借款协议》于2015年8月12日已经解除,本院对此予以确认。原告再行要求解除上述协议缺乏事实依据,本院不予支持。对于原告主张的逾期还款违约金问题,原、被告于借款协议中约定逾期还款期间在三十日之内的,按照每日3‰的标准,逾期还款时间超过三十天的,按照每日5‰的标准计付逾期还款违约金,原告未能提供证据证实其因被告张柏志逾期还款而导致的损失,且上述违约金计付标准明显过高,故对于合同解除前,即2015年8月12日前已经到期的款项,本院参照中国I人民I银行同期贷款利率四倍计算违约金,且违约金按照实际逾期款项金额计算分时间计算。对于2015年8月12日后应当归还的借款,因合同解除前还款期限尚未届满,原告主张按照中国I人民I银行同期贷款利率计付违约金符合法律规定,本院予以支持。对于被告张玲是否应当承担保证责任的问题。根据被告张玲向原告出具的《担保函》显示,被告张玲承诺承担连带责任保证,且保证期间为三年,现原告在保证期间内要求被告承担连带担保责任符合法律规定,本院亦予以支持。

被告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。

综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》 '>第九十条  、法院裁决,可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的,由人民法院判决强制偿还。  '>第I一百零八条  ,《中华人民共和国合同法》 '>第九十四条  、法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。  '>第九十六条  ,《中华人民共和国担保法》 '>第二十一条  、 '>第三十一条  ,参照《最I高人民法院关于审理借贷案件的若干意见》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》 '>第I一百四十四条  之规定,判决如下:

一、确认广州市时代物业管理有限公司与张柏志于2014年4月13日签订的《借款协议》于2015年8月12日解除。

二、于本判决生效之日起五日内,张柏志归还广州市时代物业管理有限公司借款209589元并支付违约金(其中逾期还款部分违约金:2014年7月14日至同年10月13日期间以35089元为本金;2014年10月14日至2015年1月13日期间以69989元为本金;2015年1月14日至同年4月13日期间以104889元为本金;2015年4月14日至同年7月13日期间以139789元为本金;2015年7月14日后以174689元为本金,按照中国I人民I银行同期贷款利率四倍计付至上述借款本金清偿之日止;未逾期还款部分:自2015年8月12日起以34900元为本金,按照中国I人民I银行同期贷款利率计付至上述借款本金清偿之日止);

三、张玲对上述判决第二项承担连带清偿责任,并在承担担保责任后有权向张柏志追偿。

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审理查明,2013年4月9日,原告龚俊与被告乐昌市利居房地产开发有限公司签订了一份《商品房屋买卖合同》。合同约定:“原告购买被告开发的位于乐昌市的某预售商品房,该预售商品房单价为每平方米3760.96元,建筑面积共111.56平方米,房屋总价款为419572元。房屋计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记为准,且差异值为士0.6%(不含本数)以上至士3%(含本数)以内的,原、被告双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告应当在2013年8月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另被告应当在商品房交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:即原告不退房,被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金”。上述合同签订后,原告依约付清了全部购房款419572元,但被告至今未按合同约定协助原告办理并取得房地产权证。另核实,上述房产的实际建筑面积为108.44平方米,房屋实际总价款为407837元。庭审中,被告对原告主张的房屋面积差价款和违约金均无异议,也表示原告的办-证资料已齐全,亦同意协助其办理房屋产权证,但辩称由于公司现就房产开发土地年限的问题正与相关部门协商,故至今房管部门未办理上述房地产权证;原告则坚持原诉讼请求。本院认为本院认为,原告与被告经协商一致签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效,应予保护,双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务,现原告依据合同约定要求确认上述房屋的所有权归其所有,符合法律规定,本院予以支持。另被告因自身原因未能按合同约定协助原告办理上述房产房地产权证的行为已构成违约,理应按照合同约定承担逾期办-证的违约责任,故原告提出的要求被告协助其办理本案房地产权证的诉求合理合法,应予支持。关于原告主张支付逾期办-证违约金2097.86元的请求,不违反合同及法律规定,被告亦已认可,本院依法予以支持。关于原告主张的房产面积差异款11735元,亦有事实依据且被告予以认可,本院依法予以支持。

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经审理查明:2015年8月3日23时许、2015年8月4日14时许,在原告的金域华府项目售楼部,被告打砸楼盘模型及办公用品,致使原告项目总体楼盘模型及写字楼单体楼盘模型、办公用品毁损。合肥市公安局蜀山分局出警后,制止了被告的打砸行为,并于2015年8月12日作出《行政处罚决定书》,给被告处以行政拘留12日的行政处罚。

依据被告的申请,本院依法委托安徽天正司法鉴定中心对涉案模型价格进行了鉴定,2015年12月28日,安徽天正司法鉴定中心出具皖天正司鉴(2015)价评鉴字第18号司法鉴定意见书,结论为万科公司在2015年8月3、4日损坏模型价格为100000元整。

上述事实,有原告提供的行政处罚决定书和本院委托安徽天正司法鉴定中心出具皖天正司鉴(2015)价评鉴字第18号司法鉴定意见书以及原、被告的当庭陈述在卷佐证,足以认定。本院认为:公民、法人组织的财产受法律保护,任何人不得损害,否则应当依法赔偿。被告虽与原告有矛盾,应通过合法的途径,有理有节的与原告协商解决。被告无故损坏原告财产,应当依法予以赔偿。原告在该次事件所遭受的财产损失为100000元,被告应予以赔偿,原告的上述诉请,本院予以支持。原告又诉请恢复财物原状和赔礼道歉,消除影响,恢复名誉等,因被告已进行了损失赔偿,且原告也未提供证据证明,被告的行为对原告的其他名誉受到损害,故本院对此诉请不予以支持。被告辩称,应以鉴定结论为赔偿依据的辩解,于法有据,本院予以采信。据此,依照《中华人民共和国物权法》 ' title='' data-trigger='click' data-placement='top' data-original-title='第三十七条' style='box-sizing: border-box; color: rgb(50, 163, 203); text-decoration: none; outline: 0px; transition: color 0.15s ease-out; background: transparent;'>第三十七条  之规定,判决如下:一、被告何运霞自本判决生效之日起10日内一次性清偿原告合肥一航万科地产有限公司财产损害赔偿金人民币100000元;

二、驳回原告合肥一航万科地产有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》 ' title='' data-trigger='click' data-placement='top' data-original-title='第二百五十三条' style='box-sizing: border-box; color: rgb(50, 163, 203); text-decoration: none; outline: 0px; transition: color 0.15s ease-out; background: transparent;'>第二百五十三条 之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

限制业主专用部位所有权的业主公约或者章程的效力问题

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限制业主专用部位所有权的业主公约或者章程的效力问题

案情摘要

原告834人,被告38人均为某商厦的业主,某商厦的业主在其内部有1344个商铺。2002年1月25日业主正式开始经营,2004年10月召开了首届业主大会,制定了《章程》和《公约》,《章程》第11条规定:“业主代表大会作出的修改业主委员会章程、业主公约、业主代表大会议事规则,选聘、解聘或者变更物业管理企业,专项维修基金使用和统筹方案的决定,分担业主委员会活动经费重大事项的,必须经全体业主所持投I票权的2/3以上表决通过。对一般事项的决定须经业主代表大会与业主代表1/2以上通过。第19条规定:“业主委员会履行以下职责:……(3)选聘物业管理企业与经营管理企业,并与物业管理企业与经营管理企业订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合同……”第24条规定:“业主委员会经营管理有关事项需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议通过后形成方案,提交业主代表大会表决通过。”

《公约》约定了物业和经营管理的问题,第3条规定:由业委会根据业主代表大会的授权,征求本楼宇在内所有房产权和经济利益相同的业主意见,表决通过后以合同形式分楼宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一专业化经营管理服务。业主委员会可以通过招标或者其他方式选聘经营管理公司,并与业主代表大会选定的经营管理公司订立、变更或者解除委托管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场布局进行统一设计、统一布局、统一经营、统一管理,统一财务核算。选聘的经营管理公司不得改变本楼宇内原有的设计经营方案。

2006年9月根据部分业主提议,业主对《章程》和《公约》进行修改,在《章程》11条后增加“业主委员会可以根据多数业主意见,授权经营企业对整体布局进行调整和招商。”“业主委员会设立监督组,对经营管理企业的招商、财务、现场管理等进行监督管理。”《章程》24条后增加“业主委员会所授权聘请的经营管理企业对教育布局进行统一招商、统一布局、统一经营、统一管理、统一财务核算。”《公约》第3条“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有设计经营方案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内的设计建设方案。”有946个铺位的业主在修改说明上签名,同意修改。2005年商厦存在部分业主自营,部分业主委托经营的情况,2007年7月业委会根据大多数业主的意见与某经营服务有限公司签订《委托经营管理合同》,明确鉴于1344个铺位业主中1188个业主与服务公司签订了委托经营合同,超过了2/3,根据《公约》第三条的约定,业主委员会与服务公司签订合同。到开庭前总计1190个业主与服务公司签订了委托经营合同。因部分业主不同意将铺位交付服务公司,原告起诉要求确认《章程》、《公约》有效,确认业主委员会与服务公司签订的《委托经营管理合同》有效。被告认为业主自营还是委托经营,不属于物业管理范畴,要求撤销《章程》及《公约》,《委托经营管理合同》无效。

法院处理

一审认为《章程》和《公约》订立、修改符合规定,业主应当受到《章程》和《公约》的约束,判决《章程》、《公约》和《委托经营管理合同》有效。被告不服上诉。

最I高法院民一庭意见

根据《物权法》第76条的规定,经营性用房的专有部分具有方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或者章程作出的该专有部分是自主经营还是委托经营,由全体业主按照少数服从多数原则投I票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或者章程作出委托经营的决定后,业主委员会与他人签订的委托经营合同,对未同意或者追认的业主不发生法律效力。

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