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发布时间:2019-01-04

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担违约责任房屋买卖合同律师

【典型意义】自2016年下半年以来广州房产律师,济南二手房房价飙升,出卖方找多种借口不履行合同,不再出售房屋,对此法院认为,应当保护守约方的利益,保护交易安全和稳定性,不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方,在判决继续履行合同的同时,违约方仍应当承担违约责任

 五、购房人因卖房人违约而遭遇限购政策,还能否请求合同继续履行

问:2010年,张某通过房屋中介,与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨,李某意欲反悔,便多次找借口拖时间,未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台,按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失,该案应当如何处理?

答:为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快广州二手房律师,国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台,实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数,有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况,作出妥善处理。本案中,由于张某被认定为限购对象,不具备购房的主体资格,人民法院不宜判令合同继续履行,应判决解除房屋买卖合同。不过,结合双方履约情况分析,张某作为守约一方,已经履行合同义务,如果李某也依约履行,双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续,合同目的就能够实现。因此,对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持,但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求,人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

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1.建设工程施工合同存在备案合同和存档合同两个版本,当事人双方在发生争议时应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据——西安市临潼区建筑工程公司与陕西恒升房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案案例要旨:最I高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条关于“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”的规定,是指当事人就同一建设工程签订两份不同版本的合同,发生争议时应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据,而不是指以存档合同文本作为结算工程价款的依据。

案号:(2007)民一终字第74号

审理法院:最I高人民法院

来源:《最I高人民法院公报》2008年第8期(总第142期)

2.未进行招投标活动或者未进行实质意义上的招投标活动而编造的当事人明确表示仅用于备案以办理建设工程手续的中标合同,不能作为结算工I程I款的依据——青岛阜东锻压机械有限公司与青岛胶城建设集团有限公司建设工程合同纠纷上诉案案例要旨:对备案的中标合同应作严格的文义解释,应限于根据有关规定必须进行招投标且确实进行了招投标活动并根据招投标结果签订了的合同;未进行招投标活动或者未进行实质意义上的招投标活动而编造的当事人明确表示仅用于备案以办理建设工程手续的中标合同,不属于最I高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的备案的中标合同,不能作为结算工I程I款的依据。

案号:(2008)青民一终字第602号

审理法院:山东省青岛市中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2009年第14期

3.黑白合同均无效时,应以实际履行的补充协议等文件作为结算依据——通州建总集团有限公司诉南京华光房地产开发有限公司建设工程施工合同案案例要旨:招标人与投标人串通投标所签订的建设工程施工合同因违反法律的规定而无效,经备案后仍属无效。合同无效后,因双方在合同中约定的工程结算也不是双方的真实意思表示,不应以备案合同作为结算依据。双方备案后签订的补充协议系私下签订,其内容构成了对备案合同的实质性内容的变更,应属黑合同,亦应被认定无效。此时,应以实际履行的补充协议等文件作为结算依据。

案号:(2011)宁民终字第643号

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

来源:《中国审判案例要览》(2012年商事审判案例卷)

4.建设工程所涉施工合同均无效时,应综合考虑并参照双方达成合意并实际履行的合同结算工程价款——汕头公司与秦浪屿公司建设工程施工合同纠纷上诉案案例要旨:双方当事人就同一建设工程签订的数份施工合同均被认定无效时,应综合缔约时建筑市场行情、利于当事人接受、诉讼经济等因素,参照双方达成合意并实际履行的合同结算工程价款。

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原、被告对原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同真实性无异议,现原、被告争议的焦点是原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同是否合法有效。涉案房屋虽系被告周玮的婚前个人财产,但被告周玮在该房买卖时与被告王兆阳系夫妻关系,被告周玮对被告王兆阳卖房并收取房款事宜均知情,且被告周玮在原告入住涉案房屋近十年的时间里从未向原告主张返还房屋,应认定被告周玮已认可并同意该房屋卖予原告。故原告与被告王兆阳签订的房屋买卖合同合法有效。被告收取房款后,将涉案房屋确权至二被告名下,后又将涉案房屋抵押给银行,致使原告无法实现合同目的。原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求,本院予以支持。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告王成英依据该合同所取得的房屋及被告所得购房款均应予以各自返还。关于原告主张的损失300000元和违约金100000元,本院分析如下,《房屋买卖合同》第十条约定:“……因甲方(王兆阳)原因给乙方(王成英)造成损失的,视为甲方违约,甲方承担全部责任。”涉案房屋的现有价值为660000元,与原告实交房款411000的差价为249000元,该部分房屋差价系被告违约给原告造成的损失,应由被告负赔偿责任,被告无需再支付原告违约金100000元。关于原告支出的自来水改造费1278元,系原告居住、使用房屋过程中必要的支出,应由原告自行承担。

广东鑫霆律所邹强律师团队,26年执业经验,广州房产纠纷、佛山房产纠纷知名团队。

购买法院拍卖的房屋应注意的事项

当前法拍房不但价格低于市场,而且还可以贷款,很多人在买房都将其作为备选,但对于很多竞拍者却对法拍房的风险却了解不足。我在实务中总结以下几个风险点供大家参考:

一、腾退

目前房屋腾退有三种方式:1、要求拍卖前必须将房屋腾空;2、拍卖后腾退;3、不负责腾退。

对于第三种处理方式,在法律上是站不住脚的,但很多法院为了省事儿,都在这样做,对此我们可以依据“《最gao人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。”要求法院腾房。

因为,如果执行机构不给腾退房屋,你另诉的话,很可能遇到的情况是,法院驳回起诉(具体可以百度案例)。

二、户kou

现在法院拍卖房屋,对房屋的信息公布以及法院对房屋的调查,不包括房屋户kou问题,对于买房落户或者上学的家庭,这会造成极大影响,而且在拍卖后,过户前,房主还是可以将户kou迁到房屋上的。

因为户kou没有实现联网,如果想调查户kou情况,只能去当地派出suo。没有法定事项,派出suo是不给查询的,且竞拍房屋不属于法定事项。

三、租赁

房屋是否被租赁,法院在拍卖时,是可以不写明的,这需要竞拍者自己去核实。

四、凶宅

现实中,房屋内是否发生过非正常死亡,也就是通常说的“凶宅”,法院拍卖是不调查、公布的。

五、税费

竞拍者只需要缴纳自己需要承担的税费,对于房主的税费不用承担,过户时,拿法院裁定和自己的缴税证明就可以,但有些法院会在拍卖公告上写明竞拍者要承担所有税费,这就需要和法院沟通了。

因为法院或者申请人失误造成的问题

一、解封

我在现实中多次遇到法官向我求助,他们在房屋拍卖过程中忘记了续封,房屋拍卖完后,轮候查封上位,拍卖法院没有了首封权。

此时,购房者会非常尴尬,因为拍卖法院丧失了首封权,导致没有了处分权,不能给竞拍者过户。当然,我可以凭自己的经验,解决法院的责任问题,但过户问题,只能靠法院间相互协调。

二、异议

法院在拍卖时,如果遇到第三人异议是要停止拍卖的,但如果拍卖结束,第三人提出异议,那么过户将被推迟,甚至不能过户。

不能过户。

广东鑫霆律所邹强律师团队,26年执业经验,广州房产纠纷、佛山房产纠纷知名团队。

存量房以二手房为主要形态,[1]以它为标的物的买卖是城市中相当常见的商品房交易行为,目前已成为北京等一线城市房产交易的主力军,[2]其重要的社会意义无需赘言。为了推动房产交易市场的规范发展,提升管理部门的监管水平,北京等地在2008年左右开展了存量房买卖网签,即用房屋行政主管部门(下称房管部门)设立的交易信息系统(下称网签系统)线上记载存量房买卖主体、标的物、价款等信息,在线下生成与上述信息一致的、交由当事人双方签字或盖章的买卖合同书,并将上述信息记载于房管部门掌控的楼盘表及房产交易档案。大体而言,网签包括三个环节,一是线上记载买卖信息的网上签约,二是当事人在线下签署买卖合同书,三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。

在存量房买卖施行网签的地方,网签是一种强制性的制度安排,只要当事人通过市场交易行为、而非参与法院拍卖来买卖存量房,就必须办理网签,且在网签正常存续至房屋所有权转移登记(下称过户登记)期间,同一房屋不能再成为网签买卖的标的物,2010年广州市国土资源和房屋guan理局《广州市存量房网上交易规则》第14条等对此有明文规定。不仅如此,过户登记以网签为前置,2008年原北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》(下称“北京网签通知”)第1条就指出,自2008年10月15日起,北京市已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的,当事人在申请过户登记前均需进行网签。

从实践情况来看,网签的推行,既有效降低了一房数卖等市场失信风险,还有效提升了主管部门的市场监管能力,故2010年guo务院ban公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求进一步建立健全存量房交易合同网上备案制度。此后各地纷纷推行网签,住房和城X建设bu更于2016年4月提出要网签全覆盖。[3]毫不夸张地说,在行政的强力推动下,网签买卖在全国范围内势必成为存量房交易市场的最基本形态。

虽然网签的地位如此重要,但它迄今为止主要是各地房管部门推行的实践做法,尽管有少数规范性法律文件对此有所涉及,但均未明确其法律效力,这就给理论和实践带来不小的困惑,主要表现在:(1)网签显然有成立买卖合同的效果指向,但它既要网上签约,又要线下签署合同书,那买卖合同究竟何时成立,不无争议。[4](2)在网签之外,买卖双方就同一存量房另订买卖合同,且其内容与网签信息不一致,应以何者为准,颇有疑问。[5](3)在完成网签后、办理过户登记前,卖方又把房屋出卖给他人,应否把网签当成优先实现买方债权的考量因素,法院见解不一;[6]与此相当,在完成网签后、办理过户登记前,卖方能否以网签房屋为抵押财产,通过抵押登记为他人设立抵押权,也是仁者见仁,智者见智。[7]上述问题分别对应网签不同的法律效力,为了妥当回答,本文将立足于存量房买卖网签的实践运作,结合相关法理和制度来展开分析。



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