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花都区房产案件律师哪家好咨询 (多图)

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发布时间:2019-01-05

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可以按照已付购房款总额,参照中国ren民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国ren民银行关于ren民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定,逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%. 而由于商品房买卖合同并非借款合同,其也不会约定贷款利率,故依此确定违约金存在一定的障碍房产案件律师。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下,根据合同法第174条确立的“没有规定的,参照买卖合同的有关规定”的原则,鉴于买卖双方合同义务的对等性,故人民法院可参照《zui高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定,以中国ren民银行同期同类ren民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。

如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的,人民法院应根据合同法第114条、《商品房买卖解释》第十六条以及《zui高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

四、房屋差价能否作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿

  问:我与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》,合同约定了卖房人违约时需要支付给我30万元违约金。但是,签约后,卖房人由于房屋升值巨大,不愿履行合同。现在房屋升值远远大于合同约定的30万元违约金广州二手房律师。我在请求解

六、未办理完成房屋权属变更登记手续,不能构成物权法第106条规定的善意取得

  问:我善意购买了某人的房屋,价格是合理的,并且我已经占有了该房屋,我能够基于物权法第106条规定取得该房屋的所有权吗?

  答:你所问的问题在目前审判实践中经常被问到,就是虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续,但是已经对不动产实施了占有,能否基于善意取得制度取得该不动产所有权。对此,物权法第106条规定善意取得需要具备以下几个方面的条件:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。上述三个条件缺一不可。虽然你受让某人的房屋的时候是善意的,价格是合理的,并且你已经占有了该房屋,但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续,即不符合物权法第106条善意取得规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”条件,故你不能根据该条的规定取得该房屋的所有权。

 七、《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形

  问:甲厂与乙拆chai迁办签订的《chai迁安置协议书》约定,乙chai迁办拆qian甲厂的房屋后,以某特定位置、面积的所有权房屋安置甲厂。但该安置协议书中chai迁甲厂的房屋中,甲厂仅对部分被迁房屋享有产权,对大多数被迁房屋并不享有产权,仅享有承租的权利,此种情形能否适用《zui高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第七条的规定?

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原审法院经审理查明:2010年10月10日,徐艳晴、恒荣公司双方签订一份《商品房买卖合同》,合同约定:徐艳晴向恒荣公司购买位于东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区2栋1308号房,合同第三条约定该商品房建筑面积64.78平方米、套内建筑面积54.55平方米;第四条约定,该商品房属预售,按[套]出售,按[套内]建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米5316.22元,总金额290000元;合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定,商品房交付使用后,合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准;产权登记面积与合同约定计价面积发生差异,双方同意按以下原则处理:1、差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;3、差异值超过±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房;选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷I款利率计算);面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%;合同第六条约定,徐艳晴在签订合同当日应付清首期房款(含定金)90000元,剩余房款200000元则由徐艳晴向贷I款银行申请按揭贷I款支付。合同另就其他事项进行了约定。

合同签订后,徐艳晴按照合同约定向恒荣公司支付房款290000元,恒荣公司已将房屋交付徐艳晴。根据东莞市房产管理局颁发的房地产权证显示,涉案商品房建筑面积为64.14平方米、其中套内建筑面积为50.95平方米。恒荣公司于2012年9月17日向徐艳晴开具售房发I票,发I票载明房屋建筑面积为64.78平方米,单价为4476.69元/平方米,金额为290000元。徐艳晴以房屋面积存在误差为由提起诉讼,要求恒荣公司按照套内面积差异退回房款,并赔偿自其向签订合同之日即2010年10月10日起至恒荣公司清偿之日止按照整月的月数计算房款差额的贷I款利息

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装饰装修工程的施工人亦须具有相应施工资质点评法官简介:

侯娜,女,1978年出生,青岛中院民一庭审判长,长期从事建设工程纠纷案件审判工作。【基本案情】       2015年3月10日,王某与青岛某酒店签订《装修工程承包合同》一份,约定由王某对青岛某酒店进行装饰装修,承包方式为包工包料,合同价款暂定100万元,工期自2015年3月10日至2015年6月10日,逾期完工则应根据逾期天数按每日1000元至实际交付之日止,承担逾期完工损失。工I程I款支付方式为签订合同当日支付30%,施工中期支付40%,竣工验收合格付25%,余5%作为质保金,保修期两年无质量问题后返还。并约定,若青岛某酒店未按期付款超过10日,应向王某支付逾期付款违约金5万元。合同签订后,王某按约进行施工,并提交录音证据证明其已于2015年5月28日完工交付,青岛某酒店于2015年6月1日投入经营使用。青岛某酒店共支付王某工I程I款70万元。现王某起诉请求青岛某酒店支付扣除质保金之外的工程余款25万元及相应利息并承担逾期付款违约金5万元。青岛某酒店抗辩称王某逾期完工,实际交付时间是6月30日,不应支付工程余款并应承担逾期完工违约金2万元。王某主张录音证据显示双方已进行完工交付,青岛某酒店主张的交付时间是其经营使用后又要求王某进行维修的时间,且已修理完毕,青岛某酒店在诉讼前也再未提出质量异议。

一审认为,根据合同约定,王某按约完成施工,青岛某酒店应承担支付工程欠款的义务。青岛某酒店虽抗辩称王某存在逾期完工,但青岛某酒店已于2015年6月1日进行经营使用,录音证据也显示双方也已于2015年5月28日进行完工交付,故青岛某酒店主张王某承担逾期完工违约金,证据不足,不予支持。因此,青岛某酒店应向王某支付剩余工I程I款25万元。关于违约金,一审认为,根据合同约定,青岛某酒店存在延期付款行为,应按照工I程I款总额的5%给予赔偿,遂判令青岛某酒店支付违约金5万元。青岛某酒店不服,上诉至本院。二审经审理认为,因王某作为个人不具有相应建筑施工企业资质,故其与青岛某酒店签订的装饰装修合同应依法认定无效。关于王某主张的工I程I款应否支持问题,本院认为,涉案合同虽被认定为无效,但鉴于涉案工程已经如期交付使用,不存在逾期完工的事实,青岛某酒店亦未提出质量异议,青岛某酒店应按约支付工程余款25万元。关于逾期付款违约金,二审认为,合同无效,违约金条款亦无效,故王某主张青岛某酒店支付逾期付款违约金,于法无据,应不予支持。但鉴于青岛某酒店未按期付款,其应承担相应利息损失。因涉案工程已于2015年5月28日完工交付,青岛某酒店应依法支付工程余款25万元,其未按期支付,故应自2015年5月29日起至本判决生效之日止以25万元为基数向王某支付按中I国I人I民I银I行同期银行贷I款利率支付的相应利息。【法官点评】      

本案主要涉及建设工程施工合同的效力认定问题。建设工程施工合同不同于一般民事合同,涉及建筑工程质量,事关国家利益和社会公共利益,因此国家对建设工程施工合同的成立生效给予更多的干预和监管。根据《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条、第二十六条之相关规定,从事建筑活动的建筑施工企业,按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件,划分为不同的资质等级,经资质审查合格,取得相应的资质等I级I证书后,方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资I质I证书,并在其资质等级许可的业务范围内成立工程。《最I高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第I一条之相关规定,承包人未取得建筑施工企业直至或者超越资质等级的,应依法认定无效。由此可知,我国对建筑业企业实行资质管理,不允许无资质的建筑业企业或者超越资质等级许可的范围承接建设工程,否则所签订的合同无效。本案虽系装饰装修工程,但根据国I务I院《建设工程质量管理条例》第二条规定,本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此,施工装饰装修工程亦应具有法定的施工资质,无施工资质的个人所签订的装饰装修合同应依法被认定为无效。但在司法实践中,从事装饰装修工程的承包人无施工资质的情况大量存在,也由此引发诸多纠纷。虽然根据《最I高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条之规定,建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。但施工人可依合同约定主张工I程I款,并不代表其可依据合同实现其他相关权益。因为根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。即在合同有效的情形下,当事人可依据合同约定主张相应的违约责任。而合同无效,违约金条款亦无效,比如逾期付款、延误工期的违约责任条款虽有合同约定,但因合同无效则对当事人不具有拘束力,依法不能适用。本案中,因合同无效,故王某依据合同约定主张的逾期付款违约金缺乏依据,应不予支持。但公平起见,虽违约金条款不能适用,基于利息是法定孳息,可从应付款之日对王某主张的逾期付款利息予以支持。另外,本案系因青岛某酒店主张王某逾期完工证据不足而不予支持逾期完工违约金。而实践中即使存在逾期完工事实,则逾期完工违约金也将因合同无效而不能适用。因此,在装饰装修工程中,无论是发包人还是承包人,均应根据我国法律规定,依法签订、履行合同,避免因违反法律强制性规定导致合同无效,不能实现合同目的,既不利于维护建筑行业的健康发展,也不利于建筑施工方合法权益的维护。当然,在实践中,对工程量少、造价低的家庭居室装饰装修,也可以依据有关承揽合同的规定进行处理,不因承包人无资质而认定合同无效。


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