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发布时间:2019-01-05

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本公司成立于1992年05月07日,是一家集服务、费用为一体,专门从事商品房买卖合同律师的企业,公司拥有众多骨干从业人员,可以提供全套的售前售后一系列服务。真正做到了全方位服务模式。 公司专业从事法律顾问,刑事辩护,房地产,婚姻家庭,公司合同债权债务,诉讼等,地址位于广州农林下路81号新裕大厦25层2501房(地铁区庄站B2出口);佛山祖庙路33号百花广场1519房(地铁祖庙A出口)。公司拥有雄厚的技术实力和可靠的服务保证,以优异的经营理念、优质的售后服务、精益求精的服务理念、良好的信誉、完善科学的管理体系,赢得了广大新老客户的信赖和欢迎,与众多客户建立了长期的合作关系。

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关于赔偿项目的计算问题,因各当事人对原审认定的医I疗费43408元、营养费2000元、护理费2160元、住院伙食补助费2700元、残疾赔偿金130394.8元、交通费800元、伤残鉴定费980元、精神损害抚慰金20000元均未提出异议,故本院予以确认。

关于上诉人杨小松提出护工费260元的问题,因该费用是杨小松住院期间缴纳的费用商品房买卖合同律师,且有单据为证广州房产律师,故该费用亦应计算在护理费之中。上诉人杨小松该意见成立,本院予以采纳。

关于上诉人杨小松提出误工费应计算至定残日前一天的问题。因杨小松从事建筑工程施工工作,因涉案事故造成伤害,致使其在出院后持续误工,故依据《最I高人民法I院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》法I院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。 误工时间可以计算至定残日前一天。杨小松于2014年5月16日住院,计至2014年10月10日鉴定机构作出伤残等级鉴定的前一天佛山房产律师,即2014年10月9日止,合计147天。原审认定计算误工时间为住院27天加遗嘱全休二个月共计87天欠妥,本院予以纠正。因各方当事人对原审参照上一年度国有建筑业在岗职工年平均工资41217元为基数计算误工费均无提出异议,故杨小松的误工费应为:41217元/年÷365天/年×147天=16599.7元。

关于上诉人杨小松提出杨小松母亲万某的被扶养人生活费亦应按城镇标准计算的问题。万某虽为农村户籍,但其被扶养的生活费标准应按照抚养人的收入标准确定广州二手房律师,而杨小松长期在城镇工作,故应按上年度广东省城镇居民人均消费性支出24105.6元的标准计算,故万某的被扶养人生活费应为:24105.6元/年×13年×20%÷2=31337.28元。因各方当事人对杨某乙被扶养人生活费36158.4元、杨某丙被扶养人生活费803.52元均无异议,故三被扶养人生活费合计为68299.2元。原审对此认定和计算欠妥,本院予以纠正。

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1.建设工程施工合同存在备案合同和存档合同两个版本,当事人双方在发生争议时应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据——西安市临潼区建筑工程公司与陕西恒升房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案案例要旨:最I高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条关于“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”的规定,是指当事人就同一建设工程签订两份不同版本的合同,发生争议时应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据,而不是指以存档合同文本作为结算工程价款的依据。

案号:(2007)民一终字第74号

审理法院:最I高人民法院

来源:《最I高人民法院公报》2008年第8期(总第142期)

2.未进行招投标活动或者未进行实质意义上的招投标活动而编造的当事人明确表示仅用于备案以办理建设工程手续的中标合同,不能作为结算工I程I款的依据——青岛阜东锻压机械有限公司与青岛胶城建设集团有限公司建设工程合同纠纷上诉案案例要旨:对备案的中标合同应作严格的文义解释,应限于根据有关规定必须进行招投标且确实进行了招投标活动并根据招投标结果签订了的合同;未进行招投标活动或者未进行实质意义上的招投标活动而编造的当事人明确表示仅用于备案以办理建设工程手续的中标合同,不属于最I高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的备案的中标合同,不能作为结算工I程I款的依据。

案号:(2008)青民一终字第602号

审理法院:山东省青岛市中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2009年第14期

3.黑白合同均无效时,应以实际履行的补充协议等文件作为结算依据——通州建总集团有限公司诉南京华光房地产开发有限公司建设工程施工合同案案例要旨:招标人与投标人串通投标所签订的建设工程施工合同因违反法律的规定而无效,经备案后仍属无效。合同无效后,因双方在合同中约定的工程结算也不是双方的真实意思表示,不应以备案合同作为结算依据。双方备案后签订的补充协议系私下签订,其内容构成了对备案合同的实质性内容的变更,应属黑合同,亦应被认定无效。此时,应以实际履行的补充协议等文件作为结算依据。

案号:(2011)宁民终字第643号

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

来源:《中国审判案例要览》(2012年商事审判案例卷)

4.建设工程所涉施工合同均无效时,应综合考虑并参照双方达成合意并实际履行的合同结算工程价款——汕头公司与秦浪屿公司建设工程施工合同纠纷上诉案案例要旨:双方当事人就同一建设工程签订的数份施工合同均被认定无效时,应综合缔约时建筑市场行情、利于当事人接受、诉讼经济等因素,参照双方达成合意并实际履行的合同结算工程价款。

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本院认为,原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,具有法律约束力,双方均应依约履行。被告是锦逸豪庭的业主之一,已经按照该合同约定接受物业管理企业提供的服务,故其应按时交纳物业管理费用及其他相关费用。被告未抗辩、亦未举证证明已缴纳2014年3月至2016年5月期间的物业服务费2433.50元,原告请求被告缴纳上述费用合法有据,本院予以支持。被告未按约定支付物业管理费,确实对原告造成损失,但原告主张按所拖欠费用总额的30%计算违约金不符合双方的约定,原告该请求缺乏依据,结合原告的实际损失及公平原则,本院酌情调整为被告以欠费总额2433.50元为本金从起诉之日即2016年9月12日起至实际清偿日止按日万分之五支付违约金,原告请求超出本院核定部分,本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭,本院依法缺席判决。

综上,依照《中华人民共和国合同法》 '>第六十条  、 '>第一百零七条  、 '>第一百一十四条  、《最I高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 '>第六条  及《中华人民共和国民事诉讼法》 '>第一百四十四条  的规定,判决如下:

一、被告刘玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年3月至2016年5月期间的物业服务费2433.50元予原告佛山市港湾物业管理有限公司。

二、被告刘玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以2433.50元为本金从2016年9月12日起至上项判决实际履行日止按日万分之五计付违约金予原告佛山市港湾物业管理有限公司。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

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夫妻共有房屋买卖合同,配偶不同意能不能履行

2006年4月2日,丁某与李某签订《房屋转让协议书》,载明李某购买了涉诉房屋,并已经交付了全部购房款项,但其尚未从开发商处取得涉诉房屋房产证等相关产权文件;双方约定:一、李某将涉诉房屋转让给丁某,丁某已经支付了全部房款350万元。自合同签署之日,丁某拥有此房屋的完全使用权,李某承认丁某对此房屋的完全的实际拥有权。……三、李某保证将在开发商可以提供并办理房产证等相关文件时,立即办理相关手续并协助转移房产之产权到丁某或丁某zhi定之个人或实体名下。在此之前,李某不得以任何形式处置该抵押房产……。签订协议后,李某向丁某提交了保险费、市政押金、yin花税等费用的票据,丁某入住涉诉房屋。

案情补充:经查,2007年,涉诉房屋登记在李某名下;2010年12月,李某就涉诉房屋补办了房屋权属证书,并将该房屋于2011年3月抵押给渤海银行,双方签订《个人生产经营借款合同》,李某借款600万元。截至2015年5月,李某尚欠渤海银行贷款115万余元。

2014年4月,丁某以李某拒不办理权属转移登记手续,并将涉诉房屋在渤海银行办理抵押为由诉至法院,请求:1.我代李某提前还清涉诉房屋在渤海银行处剩余的di押贷款;2.渤海银行协助我办理涉诉房屋的解除抵押手续;3.李某为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续;4.赵某协助李某为我办理涉诉房屋产权转移登记手续。

李某则反诉请求:1.确认《房屋转让协议书》已于2007年4月20日终止;2.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的房屋占用费(按月租金2万元标准主张);3.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的物业管理费(每月物业费标准为1033.07元)。


涉案《房屋转让协议书》属于买卖双方的真实意思表示,合法有效,均应按照约定履行义务。丁某支付了相应对价,并实际占有了涉案房屋,但是并未办理相关的过户手续。鉴于涉案房屋属于李某与赵某的夫妻的共同财产,故需查明赵某是否知晓并同意李某出售涉诉房屋。本案中,丁某与李某系朋友关系,应当知晓李某的妻子系赵某,而丁某在签订《房屋转让协议书》之前及之后数年中,从未要求赵某签署同意出售涉诉房屋的协议,且没有直接证据证明赵某知晓并同意李某出售涉诉房屋,加之2011年李某还曾就涉诉房屋办理抵押手续,渤海银行及其委托的评估机构还曾出具相关手续并要求赵某签字,故不能认定赵某知晓并同意李某将涉诉房屋出售给丁某。故法院认为,根据庭审查明的相关事实和证据材料,尚无充分依据得出李某之妻赵某知晓并同意李某出售涉案房屋的结论;同时,丁某对于赵某与李某之间属夫妻关系亦属明知,在丁某占有涉案房屋的期间内,丁某也未要求李某之妻赵某在涉案房屋转让协议书上作出同意的意思表示,丁某未尽到其最基本的询问义务,在此点上不能排除具有重大过失。另,涉案房屋并未过户,故本案亦不属于我国物权法规定的善意取得的法定情形。鉴于赵某庭审已明确不同意协助办理涉诉房屋权属转移登记手续,涉案合同实际上无法进一步履行。案涉房屋的转让协议书因李某的配偶赵某不同意让渡所有权导致无法履行,故丁某要求李某、赵某协助办理涉诉房屋权属转移登记手续的主张,不符合法律规定,法院不支持。


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制,购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买jun队经济适用房的条件,而借用章乃文的名义购买jun队经济适用房,该行为违反了国家相关规定,应属无效行为。关于承担责任比例问题,对于购买jun队经济适用房有特殊规定和限制,购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道,故对借名买房行为的无效后果,双方均有过错。对造成的相关损失,双方均应承担责任。

实务要点七:

借名买房协议仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。

案件:罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书

广东省高院认为:

申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为,虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有,但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的,且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定,对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条di一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”同时,《物权法》第二十八条规定:“因民法院、仲裁委员会的法律文书或者民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息,认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实,并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定,认定事实清楚,证据充分。对再审申请人该项主张,本院不予采纳。

实务要点八:

借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

案件:汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书

北京市高院认为:

本院认为:二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管,中永信公司对涉案房屋有过出资行为,涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况,认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系,涉案房屋的实际权利人是中永信公司,认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通,损害了中永信公司的利益,二审法院认定该合同无效,符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。

▌小结

主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效,借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样,目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行,但是法律风险也随之存在,实践中为规避风险应注意:如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则,有利于法律实务部门的裁判和决断,也有利于民众规避法律风险,实现房屋买卖经济秩序的稳定。

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